You are currently browsing the tag archive for the ‘thế chấp’ tag.

ThS. NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ
   CỤC ĐĂNG KÝ QUỐC GIA GIAO DỊCH BẢO ĐẢM, BỘ TƯ PHÁP

          Bộ luật Dân sự năm 2015 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 24/11/2015, có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2017 có nhiều nội dung đổi mới, trong đó có phần nội dung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nhìn một cách tổng thể, nội dung phần bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã tiệm cận tốt hơn với thông lệ quốc tế và cơ bản giải quyết được những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn ký kết và thực hiện hợp đồng bảo đảm. Có thể nói, những tiếp cận mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có sự ảnh hưởng và tác động mang tính chất chi phối đến cơ chế điều chỉnh pháp luật và nhận thức pháp luật trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm.
          1. Bộ luật Dân sự năm 2015 lần đầu tiên ghi nhận và thể hiện được một số giá trị cốt lõi của lý thuyết vật quyền khi điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong sự hài hòa hóa với lý thuyết trái quyền
          Bộ luật Dân sự năm 2005 tiếp cận biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dựa trên nền tảng của lý thuyết trái quyền. Thực tiễn cho thấy, cách tiếp cận quan hệ bảo đảm thuần túy theo lý thuyết trái quyền chưa thể giải quyết được triệt để những vướng mắc phát sinh trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm.
          Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, thì giao dịch bảo đảm (là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này)
[1]chính là căn cứ để bên nhận bảo đảm thực thi quyền xử lý tài sản bảo đảm (Điều 336, Điều 355, Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005). Đây chính là yếu tố trái quyền của quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Cách tiếp cận này luận giải được căn cứ (cơ sở) để bên nhận bảo đảm có quyền và thực thi quyền xử lý đối với tài sản bảo đảm đó chính là hợp đồng bảo đảm. Vì tài sản bảo đảm vốn dĩ không thuộc quyền sở hữu của bên nhận bảo đảm, do đó, việc thực thi quyền xử lý tài sản bảo đảm phải dựa trên thỏa thuận của các bên trong hợp đồng bảo đảm đã giao kết.[2]
          Tuy nhiên, điểm yếu của cách tiếp cận thuần túy trái quyền này là ở chỗ, quyền xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm chỉ được thực hiện thông qua hành vi thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm theo hợp đồng bảo đảm đã giao kết. Hay nói cách, quyền xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm được thực thi trong sự phụ thuộc vào ý chí của bên bảo đảm (chủ sở hữu tài sản). Bên nhận bảo đảm không có quyền “trực tiếp” mang tính chất “chi phối” và “ngay tức khắc” đối với tài sản bảo đảm. Trường hợp bên bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết thì bên nhận bảo đảm chỉ có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết (Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005).

Đọc tiếp »

Advertisements

Việc cho phép dùng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng (TCTD) sẽ tạo điều kiện cho người dân tiếp cận được nguồn vốn để mua nhà, ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không có khung khổ pháp lý đồng bộ. Trong thời gian qua, hoạt động này đã phát sinh nhiều vấn đề do thiếu cơ chế hướng dẫn. Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc và đảm bảo an toàn, giảm thiểu rủi ro trong thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, ngày 25/4/2014, Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng đã ký ban hành Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (Thông tư 01) hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (Nghị định 71) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16/6/2014, bao gồm những nội dung cơ bản sau đây.

1. Về phạm vi điều chỉnh của Thông tư 01

Phạm vi điều chỉnh của Thông tư 01 phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 61 Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Theo đó, Thông tư 01 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm: (i) thủ tục thế chấp, (ii) thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp và (iii) thủ tục đăng ký thế chấp của tổ chức, cá nhân để vay vốn mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại TCTD theo quy định tại Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 71.

Thông tư 01 không điều chỉnh đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để vay vốn tại các TCTD.

Như vậy, theo quy định tại Thông tư, tổ chức, cá nhân chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 71 để vay vốn mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Quy định này là phù hợp nhằm đảm bảo nguồn vốn vay được sử dụng tập trung, góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển thị trường BĐS và tạo điều kiện cho người dân có cơ hội được sở hữu nhà ở.

2. Về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Đọc tiếp »

Chiếm đoạt hơn 1.000 tỷ đồng ở Ðắk Nông

Ngày 4/6/2013, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Ðắk Nông đã hoàn tất các hồ sơ thủ tục đề nghị Viện Kiểm sát Nhân dân tỉnh truy tố 13 bị can trong vụ "vi phạm quy định cho vay trong hoạt động của các tổ chức tín dụng" và nhận hối lộ gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng xảy ra tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam chi nhánh Ðắk Lắk – Ðắk Nông, Ngân hàng Thương mại cổ phần Phương Ðông và Ngân hàng Thương mại cổ phần Nam Á (chi nhánh tại Hà Nội).

Theo kết quả điều tra của Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Ðắk Nông, lợi dụng chủ trương cho vay vốn tín dụng xuất khẩu của Nhà nước, 5 công ty, doanh nghiệp đã làm giả các loại hồ sơ, giấy tờ, hợp đồng xuất khẩu, tờ khai hải quan… rồi mang đến các ngân hàng kể trên làm thủ tục tạm ứng vay vốn giải ngân.

Ðể được vay vốn, các đối tượng đã thông đồng, móc nối và đưa hối lộ cho một số cán bộ thuộc 3 ngân hàng này với số tiền "chung chi" rất lớn để lừa đảo, tham ô chiếm đoạt tài sản của Nhà nước với số tiền 1.058 tỷ đồng.

Huỳnh Thị Huyền Như lừa đảo gần 5.000 tỷ đồng

Đọc tiếp »

Ngoài ông Phạm Thanh Tân, nguyên Tổng giám đốc Agribank và bà Phạm Thị Bích Lượng, nguyên giám đốc Chi nhánh Agribank Nam Hà Nội đã bị bắt, còn ai phải chịu trách nhiệm?

Phóng viên Báo Tiền Phong lần theo đường đi của dòng tiền trên 3.000 tỉ đồng mà Agribank cho Cty liên doanh Lifepro Việt Nam vay, phát hiện nhiều bất thường.

Trong hợp đồng vay vốn này, lãnh đạo Agribank đã cho Lifepro Việt Nam dùng quyền sử dụng 6 thương hiệu thời trang mua từ nước ngoài, thế chấp vay 70 triệu USD (hơn 1.464 tỉ đồng). Chẳng khác nào Agribank đã nhận thế chấp “đàn vịt giời” của doanh nghiệp…

Vụ thế chấp hy hữu

Ngày 12-10-2012, Chi nhánh Agribank Nam Hà Nội đã có báo cáo số 1356A gửi Tổng giám đốc ngân hàng về tình hình cho vay đối với Công ty liên doanh Lifepro Việt Nam.

Theo đó, ngày 7-4-2012, Agribank đã phê duyệt cho dự án Luxfashion của doanh nghiệp này vay 150 triệu USD (gồm cả phần nhận nợ 41,35 triệu USD, tương đương 865 tỉ đồng đã cho Công ty Enzo Việt Nam -chủ đầu tư trước của dự án vay).

Khuôn viên dự án 305 triệu USD do Agribank tài trợ vốn giờ thành hoang lặng

Đây là dự án nhà máy dệt may xuất khẩu quy mô lớn, có tổng mức đầu tư 305 triệu USD, được đầu tư xây dựng tại KCN Gián Khẩu (tỉnh Ninh Bình). Nhưng đến tháng 8-2012, nhà máy bất ngờ ngừng hoạt động. Lãnh đạo cao cấp của công ty cùng toàn bộ chuyên gia nước ngoài đã biến mất một cách bí ẩn.

Trong khi đó, khoản nợ vay Agribank đầu tư dự án Luxfashion tính đến ngày 12-10-2012 là hơn 3.099 tỉ đồng hiện vẫn chưa thể xử lý được. Liên quan đến khoản cho vay này, Agribank đã xác lập cùng Công ty liên doanh Lifepro Việt Nam 2 hợp đồng thế chấp tài sản.

Đọc tiếp »

Giao dịch bảo đảm là giao dịch dự phòng do các bên chủ thể thỏa thuận để bảo đảm lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có quyền được xử lý những tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm.

Trong 07  biện pháp bảo đảm (theo Đ 318 của Bộ Luật dân sự 2005) gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký quỹ, ký cược, bảo lãnh, tín chấp thì biện pháp thế chấp tài sản được tôn vinh là “nữ hoàng” của các biện pháp bảo đảm (BPBĐ). Khoản 1, Điều 432 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. Thế chấp tài sản được lựa chọn làm BPBĐ của hầu hết các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong các quan hệ tín dụng. Nếu như trong BPBĐ cầm cố tài sản, bên có nghĩa vụ phải “giao tài sản” cho bên có quyền thì trong quan hệ thế chấp, bên bảo đảm chỉ “dùng tài sản để bảo đảm” mà “không chuyển giao tài sản đó” cho bên có quyền. Dùng tài sản để bảo đảm mà không phải chuyển giao mà lợi ích của các bên trong quan hệ vẫn đạt được là 1 giải pháp tuyệt vời hữu hiệu chỉ có ở biện pháp thế chấp tài sản.  Tài sản bảo đảm được coi là phao cứu sinh của hoạt động ngân hàng, bảo đảm ngân hàng có thể thu hồi ít nhất là vốn gốc khi rủi ro khách hàng không trả được nợ xảy ra. Phần lớn tài sản bảo đảm của ngân hàng là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là nhà đất). Tuy nhiên, thực tế hoạt động ngân hàng cho thấy, có muôn ngàn lý do làm cho quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, vốn là tài sản bảo đảm trở thành không bảo đảm, khiến khoản nợ xấu của ngân hàng tăng vọt trong thời gian gần đây. Để phòng ngừa và góp phần làm giảm bớt các rủi ro, nợ xấu của ngân hàng, tác giả tập trung trình bày 04 vấn đề cơ bản khi thẩm định hồ sơ pháp lý của giao dịch bảo đảm bằng biện pháp thế chấp tài sản.

Vấn đề thứ nhất: Thẩm định về nhân thân của người tham gia ký kết hợp đồng thế chấp tài sản.

Đọc tiếp »

Đầu tư vàng thua lỗ, khách ‘vây’ ngân hàng

Thua lỗ hàng chục tỷ đồng khi chơi ‘vàng ngoài sàn’ và bị tòa án TP HCM xử thua kiện do không trả nợ, hôm 3/4, hơn chục người đã căng băng rôn trước trụ sở Eximbank phản đối. Phía ngân hàng khẳng định, họ làm đúng.

Sáng 3/4, hơn chục người dân đã đến ngay trước trụ sở chính Ngân hàng cổ phần Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) trên đường Phó Đức Chính, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1 (TP HCM), căng băng rôn, yêu cầu hoàn tiền. Theo bà Nhân, một trong số những người giăng biểu ngữ, do đường cùng, mất tất cả nhà cửa, đất đai sau khi tòa xử bà thua kiện Eximbank; trong khi đó bà lại không thể gặp được tổng giám đốc của nhà băng để thương lượng nên mới giăng biểu ngữ như vậy.image

Tổng giám đốc Eximbank Trương Văn Phước xác nhận có xảy ra vụ việc nêu trên và công an đã lập biên bản. Sau đó, ông đã mời những khách hàng này vào cơ quan làm việc. Cũng theo ông, trước giờ những người này chưa có một kiến nghị nào gửi đến ngân hàng yêu cầu gặp tổng giám đốc chứ không phải ông không gặp họ.

Theo ông Phước, về mặt lý, trên thực tế hai bên đã nhiều lần hòa giải và cũng đã nhờ tòa án can thiệp. Lẽ ra các khách hàng này phải tuân theo luật pháp chứ không nên bộc phát bằng cách căng băng rôn trước ngân hàng.

Sáng nay 4/4, ông đã có cuộc gặp chính thức với những khách hàng này. Ông cho biết sau khi tra soát lại toàn bộ hồ sơ vụ việc chỉ có thể hỗ trợ một phần nào đó lãi suất cho vài trường hợp.

Đọc tiếp »

TRIẾT HỌC CỦA LUẬT PHÁP

Ảnh

"Trong hiến pháp của các nước, bất kể bản chất của nó là như thế nào, đều có một điểm nơi đó nhà lập pháp phải buộc cầu viện đến lương tri con người và đạo đức công dân. Trong trường hợp nền cộng hòa, điểm này càng gần càng thấy rõ nét, còn trong trường hợp các nền quân chủ chuyên chế thì điểm này càng xa và càng bị che giấu kỹ, nhưng nó vẫn cứ tồn tại đâu đó. Không có nước nào mà luật pháp lại đủ sức tiên liệu tất cả mọi điều và ở đó các thiết chế lại thay thế được cho cả lý trí lẫn tập tục."

Alexis De Tocqueville - De la Démocratie en Amérique, 1866 (Nền dân trị Mỹ, Phạm Toàn dịch, Nxb.Tri Thức, 2013)

BÌNH LUẬN NGẮN của luattaichinh

BÌNH LUẬN SỐ 8-2015

Câu chuyện tỉnh Sơn La quyết định đầu tư 1.400 tỷ đồng cho hạng mục quần thể tượng đài Chủ tịch Hồ Chí Minh đã dậy sóng dư luận. Thủ tướng Chính phủ cũng đã có ý kiến đề nghị địa phương này thận trọng.
Ở đây thấy cần bàn thêm mấy điểm:

1. Nếu nói rằng tiền đầu tư tượng đài là tiền của Sơn La, và địa phương có thể cân đối được, thì cần phải thẳng thắn mà nói rằng đó là một sự "nhận vơ" không dễ thương vì nó gấp khoảng 1,5 lần số thu của toàn tỉnh trong dự toán 2015 (trừ thu từ thủy điện), và nó gấp hơn 4 lần số chi cho đầu tư phát triển của tỉnh này trong năm 2015. Dự kiến tổng thu ngân sách trên địa bàn tỉnh chỉ là 2.852 tỉ đồng (gồm cả thủy điện), và sẽ phải nhận nguồn phân bổ từ ngân sách trung ương là 6.516 tỉ đồng. Ngoài quần thể quảng trường, tượng đài, từ nay đến 2019, chắc chắn Sơn La phải đầu tư nhiều hạng mục công trình khác như cầu, đường, trường học... Như vậy, tiền đầu tư của dự án quảng trường + tượng đài mà Sơn La bỏ ra chắc chắn không hẳn là của Sơn La, mà là sự đóng góp bằng tiền thuế của cả nước, thông qua ngân sách trung ương để bổ sung cho Sơn La.

2. Qua câu chuyện này cho thấy một lỗ hổng của Luật Đầu tư công, khi chỉ xác định thẩm quyền quyết định dự án đầu tư công theo tổng mức đầu tư, mà chưa so sánh tổng mức đầu tư ấy với tổng thu ngân sách, mức GDP v.v., tức là so sánh với năng lực tài chính của chính địa phương đó.

BÀI MỚI ĐĂNG

ChargingBull
site statistics
SÁNG TẠO - là biết cách vượt qua các nguyên tắc

LỊCH

Tháng Mười 2018
H B T N S B C
« Th7    
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031  

BÀI ĐĂNG THEO THÁNG

ĐANG TRUY CẬP

site statistics

SỐ LƯỢT TRUY CẬP

  • 1 898 849 lượt

RSS Tin tức The Saigon Times

  • Cổ phiếu ngân hàng và dầu khí giảm mạnh, VN-Index mất hơn 8 điểm 18/10/2018
    (TBKTSG Online) - Cùng diễn biến với các chỉ số chứng khoán khu vực, VN-Index hôm nay mất hơn 8 điểm do lực giảm chủ yếu đến từ nhóm dầu khí và ngân hàng.
  • Cổ phiếu First Real lên sàn HOSE 18/10/2018
    (TBKTSG Online) - Sáng nay 18-10, 13 triệu cổ phiếu của First Real (Đà Nẵng) đã được niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TPHCM (HOSE) với mức giá tham chiếu phiên giao dịch đầu tiên là 12.000 đồng, biên độ giao động giá ± 20%.
  • Tỷ giá đô la/tiền đồng điều chỉnh giảm nhờ vào thặng dư thương mại lớn 18/10/2018
    (TBKTSG) - Tỷ giá trung tâm của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ít thay đổi mặc dù chỉ số đồng đô la tăng, đóng cửa giảm 1 đồng ở mức 22.719 so với mức 22.720 của ngày 8-10.
  • Biến động theo chứng khoán Mỹ hay Trung Quốc? 18/10/2018
    (TBKTSG) - Trước khi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung xảy ra, các nhà đầu tư chứng khoán trong nước thường chỉ quan sát diễn biến các chỉ số Dow Jones, S&P500 và Nasdaq của Mỹ để nắm bắt tình hình thị trường tài chính quốc tế. Bây giờ thì ngoài Mỹ, họ còn phải để mắt đến thị trường Trung Quốc, đến sự lên xuống của tỷ giá đồng nhân dân tệ/đô la Mỹ. Chứng […]
  • Thị trường tăng điểm, nhà đầu tư nội thận trọng 17/10/2018
    (TBKTST Online) - Thị trường tăng điểm nhưng nhà đầu tư nội thận trọng giải ngân và nhà đầu tư ngoại thì tiếp tục bán ròng.
  • VN-Index lấy lại sắc xanh 16/10/2018
    (TBKTSG Online) - Thị trường đã hồi phục trong phiên hôm nay, nhưng sự thận trọng của nhà đầu tư khiến thành khoản vẫn ở mức thấp.
  • Vốn từ Hàn Quốc: sự chuyển hướng 15/10/2018
    (TBKTSG) - Với môi trường vĩ mô ổn định và kinh tế tăng trưởng tốt, Việt Nam được dự báo sẽ vẫn là một trong những địa chỉ đầu tư hấp dẫn của dòng vốn Hàn Quốc.
  • VN-Index mất hơn 18 điểm, báo hiệu nhiều rung lắc 15/10/2018
    (TBKTSG Online) - Thị trường chứng khoán Việt Nam đã có một phiên mở cửa chìm trong sắc đỏ do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước những diễn biến tiêu cực của thị trường trong khu vực. Tuy vậy, cổ phiếu nhóm cao su và mía đường đã có một phiên giao dịch khá tốt do sự phục hồi của giá cả hàng hóa gần đây. […]
  • Rủi ro tín dụng ngoại tệ gia tăng 15/10/2018
    (TBKTSG) - Lợi tức trái phiếu kỳ hạn 10 năm của Mỹ đã và đang sải bước một cách vững chãi sau khi chạm đến 3,23%/năm vào những ngày đầu tháng 10-2018, cao nhất kể từ năm 2011.
  • Ứng xử đúng với tín dụng ngầm 14/10/2018
    (TBKTSG) - Trước hết, cần gọi đúng tên hoạt động tín dụng ngoài luồng hiện nay là... tín dụng ngầm. Đây là một bộ phận tất yếu, cấu thành nên “nền kinh tế ngầm”, mà theo phỏng đoán của các chuyên gia kinh tế thì tỷ trọng của nó trong tổng thể sản lượng quốc gia là khá đáng kể. Một khi đã thừa nhận nền kinh tế ngầm thì buộc phải công nhận sự tồn tại khách qua […]
Advertisements