You are currently browsing the tag archive for the ‘giao dịch bảo đảm’ tag.

ThS. NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ
   CỤC ĐĂNG KÝ QUỐC GIA GIAO DỊCH BẢO ĐẢM, BỘ TƯ PHÁP

          Bộ luật Dân sự năm 2015 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 24/11/2015, có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2017 có nhiều nội dung đổi mới, trong đó có phần nội dung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nhìn một cách tổng thể, nội dung phần bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã tiệm cận tốt hơn với thông lệ quốc tế và cơ bản giải quyết được những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn ký kết và thực hiện hợp đồng bảo đảm. Có thể nói, những tiếp cận mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có sự ảnh hưởng và tác động mang tính chất chi phối đến cơ chế điều chỉnh pháp luật và nhận thức pháp luật trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm.
          1. Bộ luật Dân sự năm 2015 lần đầu tiên ghi nhận và thể hiện được một số giá trị cốt lõi của lý thuyết vật quyền khi điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong sự hài hòa hóa với lý thuyết trái quyền
          Bộ luật Dân sự năm 2005 tiếp cận biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dựa trên nền tảng của lý thuyết trái quyền. Thực tiễn cho thấy, cách tiếp cận quan hệ bảo đảm thuần túy theo lý thuyết trái quyền chưa thể giải quyết được triệt để những vướng mắc phát sinh trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm.
          Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, thì giao dịch bảo đảm (là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này)
[1]chính là căn cứ để bên nhận bảo đảm thực thi quyền xử lý tài sản bảo đảm (Điều 336, Điều 355, Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005). Đây chính là yếu tố trái quyền của quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Cách tiếp cận này luận giải được căn cứ (cơ sở) để bên nhận bảo đảm có quyền và thực thi quyền xử lý đối với tài sản bảo đảm đó chính là hợp đồng bảo đảm. Vì tài sản bảo đảm vốn dĩ không thuộc quyền sở hữu của bên nhận bảo đảm, do đó, việc thực thi quyền xử lý tài sản bảo đảm phải dựa trên thỏa thuận của các bên trong hợp đồng bảo đảm đã giao kết.[2]
          Tuy nhiên, điểm yếu của cách tiếp cận thuần túy trái quyền này là ở chỗ, quyền xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm chỉ được thực hiện thông qua hành vi thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm theo hợp đồng bảo đảm đã giao kết. Hay nói cách, quyền xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm được thực thi trong sự phụ thuộc vào ý chí của bên bảo đảm (chủ sở hữu tài sản). Bên nhận bảo đảm không có quyền “trực tiếp” mang tính chất “chi phối” và “ngay tức khắc” đối với tài sản bảo đảm. Trường hợp bên bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết thì bên nhận bảo đảm chỉ có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết (Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005).

Đọc tiếp »

Advertisements

Việc cho phép dùng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng (TCTD) sẽ tạo điều kiện cho người dân tiếp cận được nguồn vốn để mua nhà, ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không có khung khổ pháp lý đồng bộ. Trong thời gian qua, hoạt động này đã phát sinh nhiều vấn đề do thiếu cơ chế hướng dẫn. Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc và đảm bảo an toàn, giảm thiểu rủi ro trong thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, ngày 25/4/2014, Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng đã ký ban hành Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (Thông tư 01) hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (Nghị định 71) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16/6/2014, bao gồm những nội dung cơ bản sau đây.

1. Về phạm vi điều chỉnh của Thông tư 01

Phạm vi điều chỉnh của Thông tư 01 phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 61 Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Theo đó, Thông tư 01 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm: (i) thủ tục thế chấp, (ii) thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp và (iii) thủ tục đăng ký thế chấp của tổ chức, cá nhân để vay vốn mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại TCTD theo quy định tại Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 71.

Thông tư 01 không điều chỉnh đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để vay vốn tại các TCTD.

Như vậy, theo quy định tại Thông tư, tổ chức, cá nhân chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 71 để vay vốn mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Quy định này là phù hợp nhằm đảm bảo nguồn vốn vay được sử dụng tập trung, góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển thị trường BĐS và tạo điều kiện cho người dân có cơ hội được sở hữu nhà ở.

2. Về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Đọc tiếp »

Giao dịch bảo đảm là giao dịch dự phòng do các bên chủ thể thỏa thuận để bảo đảm lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có quyền được xử lý những tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm.

Trong 07  biện pháp bảo đảm (theo Đ 318 của Bộ Luật dân sự 2005) gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký quỹ, ký cược, bảo lãnh, tín chấp thì biện pháp thế chấp tài sản được tôn vinh là “nữ hoàng” của các biện pháp bảo đảm (BPBĐ). Khoản 1, Điều 432 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. Thế chấp tài sản được lựa chọn làm BPBĐ của hầu hết các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong các quan hệ tín dụng. Nếu như trong BPBĐ cầm cố tài sản, bên có nghĩa vụ phải “giao tài sản” cho bên có quyền thì trong quan hệ thế chấp, bên bảo đảm chỉ “dùng tài sản để bảo đảm” mà “không chuyển giao tài sản đó” cho bên có quyền. Dùng tài sản để bảo đảm mà không phải chuyển giao mà lợi ích của các bên trong quan hệ vẫn đạt được là 1 giải pháp tuyệt vời hữu hiệu chỉ có ở biện pháp thế chấp tài sản.  Tài sản bảo đảm được coi là phao cứu sinh của hoạt động ngân hàng, bảo đảm ngân hàng có thể thu hồi ít nhất là vốn gốc khi rủi ro khách hàng không trả được nợ xảy ra. Phần lớn tài sản bảo đảm của ngân hàng là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là nhà đất). Tuy nhiên, thực tế hoạt động ngân hàng cho thấy, có muôn ngàn lý do làm cho quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, vốn là tài sản bảo đảm trở thành không bảo đảm, khiến khoản nợ xấu của ngân hàng tăng vọt trong thời gian gần đây. Để phòng ngừa và góp phần làm giảm bớt các rủi ro, nợ xấu của ngân hàng, tác giả tập trung trình bày 04 vấn đề cơ bản khi thẩm định hồ sơ pháp lý của giao dịch bảo đảm bằng biện pháp thế chấp tài sản.

Vấn đề thứ nhất: Thẩm định về nhân thân của người tham gia ký kết hợp đồng thế chấp tài sản.

Đọc tiếp »

TRIẾT HỌC CỦA LUẬT PHÁP

Ảnh

"Trong hiến pháp của các nước, bất kể bản chất của nó là như thế nào, đều có một điểm nơi đó nhà lập pháp phải buộc cầu viện đến lương tri con người và đạo đức công dân. Trong trường hợp nền cộng hòa, điểm này càng gần càng thấy rõ nét, còn trong trường hợp các nền quân chủ chuyên chế thì điểm này càng xa và càng bị che giấu kỹ, nhưng nó vẫn cứ tồn tại đâu đó. Không có nước nào mà luật pháp lại đủ sức tiên liệu tất cả mọi điều và ở đó các thiết chế lại thay thế được cho cả lý trí lẫn tập tục."

Alexis De Tocqueville - De la Démocratie en Amérique, 1866 (Nền dân trị Mỹ, Phạm Toàn dịch, Nxb.Tri Thức, 2013)

BÌNH LUẬN NGẮN của luattaichinh

BÌNH LUẬN SỐ 8-2015

Câu chuyện tỉnh Sơn La quyết định đầu tư 1.400 tỷ đồng cho hạng mục quần thể tượng đài Chủ tịch Hồ Chí Minh đã dậy sóng dư luận. Thủ tướng Chính phủ cũng đã có ý kiến đề nghị địa phương này thận trọng.
Ở đây thấy cần bàn thêm mấy điểm:

1. Nếu nói rằng tiền đầu tư tượng đài là tiền của Sơn La, và địa phương có thể cân đối được, thì cần phải thẳng thắn mà nói rằng đó là một sự "nhận vơ" không dễ thương vì nó gấp khoảng 1,5 lần số thu của toàn tỉnh trong dự toán 2015 (trừ thu từ thủy điện), và nó gấp hơn 4 lần số chi cho đầu tư phát triển của tỉnh này trong năm 2015. Dự kiến tổng thu ngân sách trên địa bàn tỉnh chỉ là 2.852 tỉ đồng (gồm cả thủy điện), và sẽ phải nhận nguồn phân bổ từ ngân sách trung ương là 6.516 tỉ đồng. Ngoài quần thể quảng trường, tượng đài, từ nay đến 2019, chắc chắn Sơn La phải đầu tư nhiều hạng mục công trình khác như cầu, đường, trường học... Như vậy, tiền đầu tư của dự án quảng trường + tượng đài mà Sơn La bỏ ra chắc chắn không hẳn là của Sơn La, mà là sự đóng góp bằng tiền thuế của cả nước, thông qua ngân sách trung ương để bổ sung cho Sơn La.

2. Qua câu chuyện này cho thấy một lỗ hổng của Luật Đầu tư công, khi chỉ xác định thẩm quyền quyết định dự án đầu tư công theo tổng mức đầu tư, mà chưa so sánh tổng mức đầu tư ấy với tổng thu ngân sách, mức GDP v.v., tức là so sánh với năng lực tài chính của chính địa phương đó.

BÀI MỚI ĐĂNG

ChargingBull
site statistics
SÁNG TẠO - là biết cách vượt qua các nguyên tắc

LỊCH

Tháng Mười 2018
H B T N S B C
« Th7    
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031  

BÀI ĐĂNG THEO THÁNG

ĐANG TRUY CẬP

site statistics

SỐ LƯỢT TRUY CẬP

  • 1 900 618 lượt

RSS Tin tức The Saigon Times

  • Thị trường diễn biến xấu 23/10/2018
    (TBKTSG Online) - Thị trường chứng khoán châu Á diễn biến tiêu cực với sắc đỏ bao trùm lên hầu hết các chỉ số chính. Đáng chú ý, sau 2 phiên tăng điểm mạnh, chỉ số Shang Hai đã giảm sâu 2,26%. Ngoài ra, chỉ số Hang Seng lao dốc khi giảm hơn 3%.
  • Rủi ro lạm phát ép chính sách tiền tệ 23/10/2018
    (TBKTSG) - Chưa biết liệu NHNN có phải tăng lãi suất hay không nhưng gần như chắc chắn rằng chính sách tiền tệ sẽ được điều hành theo hướng thắt chặt hơn trong thời gian tới.
  • Ngân hàng và cuộc chiến xử lý nợ xấu ở 12 dự án thua lỗ 23/10/2018
  • Thị trường vẫn khó khăn 22/10/2018
    (TBKTSG Online) - Thị trường chứng khoán châu Á tăng mạnh ở ngày giao dịch đầu tiên trong tuần. Đáng chú ý, chỉ số Shang Hai tăng mạnh 4,09%, kéo dài chuỗi tăng điểm từ thứ Sáu tuần trước sau khi chính quyền Trung Quốc đã đưa ra các cam kết hỗ trợ nhằm gia tăng niềm tin cho nhà đầu tư. Ngoài ra, 2 chỉ số chính khác gồm Nikkei 225 và Hang Seng lần lượt tăng 0 […]
  • Kiểm soát tín dụng là cơ hội? 21/10/2018
    (TBKTSG) - Tín dụng toàn hệ thống tăng 9,52% trong chín tháng đầu năm, thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng cùng kỳ năm 2017 (11,02%) và còn cách xa mục tiêu 17% cho cả năm 2018. So với mức tăng trưởng tín dụng sáu tháng đầu năm là 7,86% thì tín dụng chỉ tăng khoảng 1,66% trong quí 3. Một con số khá khiêm tốn! […]
  • TTCK tuần tới sẽ tiếp tục "giằng co" 20/10/2018
    (TBKTSG Online) - Sau phiên “ngày thứ năm hoảng loạn” 11-10, TTCK Việt Nam trải qua trọn vẹn một tuần lễ giằng co và thận trọng cao độ. Tính chung cả tuần VN-Index ghi nhận 3/5 phiên giảm điểm, đánh mất thêm 1,2% điểm số so với cuối tuần trước.
  • Nhiều cổ phiếu lớn hồi phục, VN-Index thu hẹp đà giảm 19/10/2018
    (TBKTSG Online) - Trước diễn biến tiêu cực của thị trường chứng khoán thế giới, VN-Index mở cửa trong sắc đỏ, nhưng đà giảm đã được thu hẹp dần về cuối phiên.
  • Ứng phó với “thăng trầm” của VN-Index 19/10/2018
    (TBKTSG) - Những phiên biến động mạnh của thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam từ đầu năm 2018 đến nay đang cho thấy đặc điểm rất rõ nét của một thị trường cận biên: dễ chịu tác động bởi các yếu tố bên ngoài và rủi ro lao dốc luôn rình rập.
  • Cổ phiếu ngân hàng và dầu khí giảm mạnh, VN-Index mất hơn 8 điểm 18/10/2018
    (TBKTSG Online) - Cùng diễn biến với các chỉ số chứng khoán khu vực, VN-Index hôm nay mất hơn 8 điểm do lực giảm chủ yếu đến từ nhóm dầu khí và ngân hàng.
  • Cổ phiếu First Real lên sàn HOSE 18/10/2018
    (TBKTSG Online) - Sáng nay 18-10, 13 triệu cổ phiếu của First Real (Đà Nẵng) đã được niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TPHCM (HOSE) với mức giá tham chiếu phiên giao dịch đầu tiên là 12.000 đồng, biên độ giao động giá ± 20%.
Advertisements