Việc cho phép dùng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng (TCTD) sẽ tạo điều kiện cho người dân tiếp cận được nguồn vốn để mua nhà, ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không có khung khổ pháp lý đồng bộ. Trong thời gian qua, hoạt động này đã phát sinh nhiều vấn đề do thiếu cơ chế hướng dẫn. Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc và đảm bảo an toàn, giảm thiểu rủi ro trong thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, ngày 25/4/2014, Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng đã ký ban hành Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (Thông tư 01) hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (Nghị định 71) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16/6/2014, bao gồm những nội dung cơ bản sau đây.

1. Về phạm vi điều chỉnh của Thông tư 01

Phạm vi điều chỉnh của Thông tư 01 phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 61 Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Theo đó, Thông tư 01 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm: (i) thủ tục thế chấp, (ii) thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp và (iii) thủ tục đăng ký thế chấp của tổ chức, cá nhân để vay vốn mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại TCTD theo quy định tại Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 71.

Thông tư 01 không điều chỉnh đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để vay vốn tại các TCTD.

Như vậy, theo quy định tại Thông tư, tổ chức, cá nhân chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 71 để vay vốn mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Quy định này là phù hợp nhằm đảm bảo nguồn vốn vay được sử dụng tập trung, góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển thị trường BĐS và tạo điều kiện cho người dân có cơ hội được sở hữu nhà ở.

2. Về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai được sử dụng làm tài sản thế chấp theo quy định tại Thông tư 01 là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Quy định này nhằm đưa ra cách hiểu thống nhất về việc xác định nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản có thật, đang trong quá trình hình thành (đang trong quá trình xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng hoặc đã hoàn thành việc xây dựng) cho đến trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Về điều kiện và loại nhà ở hình hình thành trong tương lai được thế chấp

Điều 6 Thông tư 01 quy định nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại TCTD phải có đủ các điều kiện: Thứ nhất, đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt; Thứ hai, đã xây dựng xong phần móng nhà ở; Thứ ba, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; Thứ tư, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; Thứ năm, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Thông tư 01 cũng quy định rõ nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn theo quy định tại Thông tư 01 bao gồm: (i) nhà ở thương mại và (ii) nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

4. Về nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

Thông tư 01 quy định các nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó có một số nguyên tắc đáng chú ý sau:

Thứ nhất, nguyên tắc xác định giá trị nhà ở hình thành trong tương lai khi thế chấp: Thông tư 01 quy định, giá trị nhà ở hình thành trong tương lai dùng để thế chấp do hai bên thỏa thuận trên cơ sở giá trị nhà ở được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Quy định về việc xác định giá trị nhà ở hình thành trong tương lai phù hợp với mục đích vay vốn quy định tại Thông tư 01, đồng thời giảm bớt thủ tục cho các bên khi thực hiện việc thế chấp.

Thứ hai, nguyên tắc nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thế chấp tại một TCTD: Theo quy định tại Thông tư 01, tổ chức, cá nhân chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại một TCTD để vay vốn mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Quy định này là phù hợp với Điều 144 Luật Nhà ở và khoản 2 Điều 61 Nghị định 71. Theo quy định tại những Điều này, tổ chức, cá nhân chỉ được thế chấp nhà ở tại một TCTD.

Thông tư 01 cũng quy định, trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không được tiếp tục thế chấp nhà ở đó tại TCTD theo quy định tại Thông tư 01. Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo quy định tại Thông tư 01 thì không được tiếp tục thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó.

Thứ ba, nguyên tắc không thế chấp trùng tài sản: Thông tư 01 quy định, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh BĐS thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân. Nguyên tắc này trước hết đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Mặt khác, theo nguyên tắc này, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho chủ đầu tư hoặc người mua nhà, không có trường hợp thế chấp trùng: một nhà ở vừa đảm bảo cho nghĩa vụ của chủ đầu tư vừa đảm bảo cho nghĩa vụ của người mua nhà. Điều này sẽ hạn chế những tranh chấp phát sinh trong quá trình xử lý tài sản, tránh rủi ro cho các TCTD khi nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ tư, nguyên tắc công chứng và đăng ký hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Thông tư 01 quy định, hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông tư 01 cũng quy định trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện việc công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm các hợp đồng thế chấp theo đề nghị của người yêu cầu khi có đầy đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định tại Thông tư 01.

5. Về trách nhiệm phối hợp của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS

Để hạn chế rủi ro trong quá trình thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, sự phối hợp chặt chẽ của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS là rất cần thiết. Do vậy, Thông tư 01 đã quy định chi tiết trách nhiệm phối hợp của doanh nghiệp kinh doanh BĐS có nhà ở hình thành trong tương lai bán cho tổ chức, cá nhân được dùng để thế chấp vay vốn tại TCTD, cụ thể: (i) cung cấp cho bên thế chấp (bên mua nhà) đầy đủ hồ sơ, giấy tờ theo quy định tại Thông tư này và pháp luật về giao dịch đảm bảo hoặc cho bên nhận thế chấp nếu có ủy quyền của bên thế chấp; (ii) trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã thế chấp dự án để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, doanh nghiệp phải thực hiện đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký để rút bớt tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai bán cho bên thế chấp theo quy định của pháp luật; (iii) khi nhận được thông báo của bên nhận thế chấp về việc nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp, doanh nghiệp kinh doanh BĐS không được làm thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai đó cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào, nếu chưa có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp; (iv) cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của nhà ở thế chấp để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên thế chấp hoặc bên nhận chuyển nhượng nhà ở thế chấp khi nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định của pháp luật; (v) tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành nhà ở thế chấp; (vi) thông báo cho bên thế chấp, bên nhận thế chấp biết tiến độ thanh toán tiền mua nhà ở, tiến độ xây dựng và hoàn thành việc xây dựng nhà ở; (vii) phối hợp với bên nhận thế chấp thực hiện việc giải ngân vốn vay theo quy định của pháp luật, đề nghị xóa đăng ký thế chấp và xử lý tài sản thế chấp; (viii) thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Đối với sàn giao dịch BĐS, Thông tư 01 quy định, sàn giao dịch BĐS có trách nhiệm cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai theo đề nghị của bên nhận thế chấp hoặc Sở Xây dựng nơi có dự án và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.

Thông tư 01 cũng quy định, trách nhiệm của bên nhận thế chấp sau khi ký kết hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp hợp đồng thế chấp là phải gửi văn bản cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS để thông báo về việc bên mua nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp nhà ở.

6. Về cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thông tư 01 quy định, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, thực hiện đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển tiếp đăng ký thế chấp là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp. Đây cũng là cơ quan đăng ký thế chấp khi tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai hình thành. Do đó, quy định như trên đảm bảo được yêu cầu quản lý, tập trung thống nhất đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

7. Về chuyển tiếp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi tài sản hình thành

Thực tế thời gian qua cho thấy, các tổ chức, cá nhân gặp nhiều khó khăn, lúng túng trong việc đăng ký chuyển tiếp khi tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để giải quyết vấn đề này, Thông tư 01 quy định cụ thể về việc chuyển tiếp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi tài sản hình thành.

Về thời điểm đăng ký thế chấp, Thông tư 01 quy định, thời điểm đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán là thời điểm cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp hợp lệ. Việc chuyển tiếp đăng ký thế chấp không làm thay đổi thời điểm đăng ký thế chấp đã có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Việc chuyển tiếp đăng ký thế chấp được thực hiện trước khi trao Giấy chứng nhận cho người được cấp. Khi tiến hành việc chuyển tiếp, các bên không buộc phải ký lại hoặc ký bổ sung hợp đồng thế chấp. Hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm: đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp; trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên yêu cầu nộp bổ sung văn bản cung cấp thông tin về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản cấp (01 bản chính) hoặc Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm do Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản cấp (01 bản sao có chứng thực), giấy chứng nhận đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (nếu có) (01 bản sao) (Điều 24). Bên yêu cầu chuyển tiếp nộp bộ hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, hồ sơ yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp, thực hiện chuyển tiếp đăng ký thế chấp bằng việc xác nhận nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và trang bổ sung của Giấy chứng nhận (Điều 26).

8. Về hồ sơ, thủ tục thế chấp, công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo đối với nhà ở hình thành trong tương lai:

Trên cơ sở các quy định về điều kiện thế chấp, nguyên tắc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Thông tư 01 quy định cụ thể các loại giấy tờ trong hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như các giấy tờ cần xuất trình khi tiến hành thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo trong trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, quy định rõ loại giấy tờ nào phải là bản gốc, loại giấy tờ nào chỉ cần bản sao có chứng thực hoặc bản sao. Quy định như trên đáp ứng yêu cầu về tính rõ ràng, minh bạch trong thủ tục hành chính, giúp các bên tiến hành thủ tục thế chấp thuận lợi, nhanh chóng.

Thông tư 01 cũng quy định cụ thể thủ tục tiến hành công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo đối với nhà ở hình thành trong tương lai đảm bảo phù hợp với các quy định hiện hành về công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo.

Tóm lại, việc ban hành Thông tư 01 đã tạo ra khung pháp lý đồng bộ của hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tương lại và là công cụ pháp lý quan trọng góp phần thúc đẩy các giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phát triển đúng hướng, khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS, tạo điều kiện cho người dân có vốn mua nhà, ổn định đời sống, đồng thời đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro trong giao dịch thế chấp đối với loại tài sản này.

Nguồn: Trang thông tin điện tử Ngân hàng Nhà nước

Advertisements